מה לדעת על משכנתא: כמה משכנתא תוכלו להעניק, ביטוח משכנתא ועוד

אלא אם כן יש לך מטמון סודי של מזומנים שהוסתר איפשהו - מספיק כדי להוציא כמה מאות אלף דולר על בית החלומות שלך - תצטרך ללוות כסף כדי לקנות בית. גודל המשכנתא שתוכלו להיות זכאי לו אם כן, יקבע אילו נכסים נכנסים לטווח המחירים שלך. לפני שתתחיל להסתכל ברצינות על בתים, עליך להבין כמה משכנתא - ובהארכה, כמה בית - אתה יכול להרשות לעצמך.

"ההכנסה שלך אכן מכתיבה את יכולת ההלוואה שלך", אומר אנדראה קורין וויליאמס, CFP, CLU, ChFC, יועץ לניהול עושר בחברת Northwestern Mutual.

כשאתה מנסה להעפיל להלוואה, תצטרך לספק הוכחת הכנסה. המלווים יבדקו גם את דוחות האשראי שלך כדי לזהות אילו סוגים אחרים של חובות - הלוואות סטודנטים, הלוואות אישיות, הלוואות רכב וכו '- יש לך. הם ישתמשו במידע זה כדי לחשב את יחס החוב להכנסה שלך: סכום הכסף שאתה חייב ביחס להכנסה שלך. המלווים רוצים לוודא שתשלומי החוב החודשיים שלך, כולל תשלומי המשכנתא המוצעים שלך, יהיו שווים בהתחשב בהכנסה שלך.

"מרבית ההלוואות דורשות יחס של חוב להכנסה של 43 אחוזים", אומר מישל האמונד, יועץ הלוואות לבית עם הלקוח הפרטי של צ'ייס. "למשל, אם לקוח מרוויח 120,000 $ לשנה, זה שווה ערך ל 10,000 $ לחודש ברווחים ברוטו. לכן, לקוח עם תרחיש זה יכול בדרך כלל לבזבז סכום של עד 4,300 דולר לחודש עבור כל ההוצאות המופיעות בדוח האשראי - לא רק על דיור. "

במילים אחרות, הכנסותייך צריכות להיות גבוהות מספיק בכדי שתוכלו להרשות לעצמך בקלות את תשלומי המשכנתא בנוסף לכל תשלומי הלוואה אחרים. כדי לחשב כמה משכנתא אתה יכול להרשות לעצמך, חלק את המשכורת השנתית שלך או הכנסת משק הבית ב- 12. הכפל את המספר הזה ב- 0.43. אם יש לך חובות אחרים, גרע את התשלומים החודשיים מהמספר. סכום סופי זה הוא תשלום המשכנתא החודשי הגדול ביותר שתוכלו לעמוד בו. לפירוט מפורט יותר של כמה משכנתא אתה יכול להרשות לעצמך, ישנם מספר מחשבונים מקוונים חינם למשכנתא; NerdWallet יש אחד נהדר.

זה לא רעיון נהדר לבקש את ההלוואה הגדולה ביותר האפשרית. "כלל אצבע טוב הוא לשאול את עצמך, 'כמה אני צריך ללוות?' במקום 'כמה אני יכול ללוות?'", אומרת קתי קאמינגס, סמנכ"לית פתרונות בעלי בתים ותוכניות דיור בר השגה ב בנק אמריקה. "גישה זו מתמקדת בסכום שמתאים בנוחות לתקציב שלך."

לדברי המונד, ישנם כמה גורמים אחרים, כולל ניקוד אשראי וגודל מקדמה, שיכולים לקבוע כמה משכנתא אתה יכול להרשות לעצמך, אבל הכנסה היא נקודת התחלה שימושית מכיוון שהיכולת להחזיר את ההלוואה היא מַפְתֵחַ.

כשאתה מחשב את אפשרויות המשכנתא שלך, אל תשים לב רק לתשלום החודשי ההוא. רוכשי דירות פוטנציאליים צריכים להבין שהתשלום החודשי אינו מראה את כל התמונה, אומרת ננסי דרוסו, סמנכ"לית ראש תחום אימון ב- איקו, חברת גולדמן זקס המציעה תוכניות ייעוץ פיננסי בחסות החברה

DeRusso אומר כי אנשים נוטים להתמקד בגודל התשלום החודשי ההוא, אך יש בכך יותר, כולל עלויות סגירה, דמי שמאות ובדיקת בית, שירותים, תיקונים ועוד. חלק מעלויות אלה ישולמו מראש בעת הרכישה, אך אחרות יגדילו את העלות החודשית של הבעלות על הבית שלך. כדי להבין מה העלויות הללו יהיו, DeRusso ממליץ לדבר עם המלווה או המתווך שלך בנוגע מראש לאחר שמצאת את בית החלומות שלך, עם בעל הבית הנוכחי על הוצאות חודשיות או שנתיות הם מתמודד.

בנוסף לבדיקת ההכנסות שלך, המלווים יסתכלו על ציון האשראי שלך ועל דוחות האשראי שלך. ציוני אשראי גבוהים יותר הופכים את הלווים לאטרקטיביים יותר עבור המלווים ויכולים לעזור לך להשיג ריבית נמוכה יותר, אך המלווים יתאימו את ציפיותיהם לציוני האשראי על פי הסביבה הכלכלית, וויליאמס אומר. אם הזמנים קשים ואנשים רבים אינם מסוגלים לבצע תשלומים, המלווים עשויים להחמיר את מגבלותיהם ולהיות פחות מוכנים להלוות כסף לבעלי ציונים נמוכים יותר; הם עשויים לאשר לאנשים עם ציוני אשראי נמוכים יותר באופן חופשי יותר אם התנאים טובים.

אם אתה מקווה לקנות בית בעתיד הקרוב ותצטרך משכנתא כדי לשלם עבורו, התחל לעבוד עכשיו כדי להפחית את הבית שלך חוב ושיעור ניצול האשראי שלך - כמה מהאשראי הזמין שלך אתה משתמש בחודש נתון - כדי להגביר את האשראי שלך ציון.

"אנשים רבים אולי לא יודעים שיש כמה סוגים של משכנתאות", אומר לורן וויבר, CFP, יועץ פיננסי בכיר בשירותי יועץ אישי של ואנגארד. "קונה בית פוטנציאלי צריך להבין את סוגי ההלוואות השונות הקיימות, כיצד הן עשויות להתאים, ואת היתרונות הפוטנציאליים שהם מציעים."

ברגע שיש לך תחושה של גובה המשכנתא שאתה יכול להרשות לעצמך, התחל לחקור את סוגי המשכנתאות העומדות לרשותך. משכנתא בריבית קבועה למשך 30 שנה היא המשכנתא הנפוצה ביותר בארה"ב, אך יש לך אפשרויות רבות נוספות, אם אתה מעוניין בכך.

הלוואות קונבנציונליות לעומת הלוואות לא קונבנציונליות

"משכנתא פרטית מוצעת על ידי מלווה פרטי, ואילו משכנתאות לא קונבנציונליות, כגון FHA [פדרלית מינהל השיכון] או VA [עניינים ותיקים], הן הלוואות ממשלתיות לקונים מוסמכים ספציפיים, "וויבר אומר.

הלוואות קונבנציונליות פתוחות לכלל האוכלוסייה, המוצעות על ידי מלווים פרטיים, ומגיעות עם המקדמה והתנאים הרגילים שרוב האנשים משייכים למשכנתאות. משכנתאות לא קונבנציונליות מגובות על ידי תוכניות ממשלתיות, כמו ה- FHA או המחלקה לענייני ותיקים, כדי להפוך את בעלות הבית לנגישה יותר לקבוצות מסוימות.

"חסמי הכניסה נמוכים בהרבה", אומר וויליאמס על הלוואות FHA, אשר בדרך כלל זמינות לאנשים עם ציוני אשראי נמוכים יותר. הלוואות לא קונבנציונליות גם לא תמיד דורשות מקדמה של 20 אחוזים, מה שהופך את רכישת הבית להרבה יותר אפשרית עבור אנשים רבים. גם בהלוואות לא קונבנציונליות יש שיעורי ריבית נמוכים יותר. עם זאת, הם לא חסרי החסרונות שלהם, כלומר הצורך לשלם עבור ביטוח משכנתא - עוד על כך בהמשך.

משכנתאות בריבית קבועה לעומת משכנתאות בריבית משתנה

במשכנתא בריבית קבועה, הריבית בגין ההלוואה נקבעת בעת לקיחת ההלוואה ונותרת זהה לאורך כל ההלוואה. (אתה יכול לשנות את שיעור המשכנתא על ידי מימון מחדש, אך ההלוואה המקורית תישאר זהה.) משכנתאות בריבית משתנה (נקראת גם משכנתא בשיעור מתכוונן, או ARMלעומת זאת, יש שיעורים הניתנים להתאמה לאורך חיי ההלוואה לאחר תקופת היכרות.

משכנתאות בריבית משתנה מגיעות בדרך כלל עם שיעור נמוך יותר ותשלום חודשי נמוך יותר בתחילת ההלוואה, אומר המונד, אך הם ידוע לשמצה גם עבור לווים הנחיתה בצרות עמוקות: סוג של משכנתא בשיעור מתכוונן סייע לתרום למשבר הדיור בסוף שנות האלפיים. לאחר פרק זמן מוגדר, הריבית של משכנתאות בריבית משתנה יכולה להשתנות, לעלות או לרדת בהתאם לכוחות הכלכליים הגדולים יותר. אם התעריף יורד, הלווים חוסכים כסף - אך אם התעריף עולה, ניתן יהיה להתמודד עם לווים עם תשלומים חודשיים גדולים יותר (יתכן שלא ניתן להשגה). שיעורי הריבית על משכנתאות בריבית משתנה מתוזמנים לפי לוח זמנים שנקבע שיכול להיות שנתי או חודשי, אך בין אם הם עולים או יורדים זה בלתי צפוי.

ניתן להשתמש במשכנתאות בריבית משתנה או בריבית מתכווננת לטובת הלווה, אך מי שמעוניין לקחת אחת ההלוואות הללו צריך להיות בטוח שהוא מבין את ההשלכות האפשריות. נכון, עם זאת, משכנתאות אלה יכולות לעזור ללווים לחסוך כסף.

"לקוחות שבוחרים במשכנתאות בריבית משתנה צריכים להבין היטב את כל הסיכונים הכרוכים בכך להישאר בהלוואה לאחר סיום תקופת ההקדמה והשיעור יהיה מתכוונן, ”המונד אומר. "משכנתאות בשיעור משתנה הן בדרך כלל אפשרות ללקוחות המתכננים לעבור במסגרת זמן מסוימת, או למי שיש להם אפשרות לשלם את המשכנתא במלואה תוך זמן קצר."

משכנתאות בריבית קבועה הן בהחלט עקביות יותר, אבל אם הן נלקחות כאשר שיעורי הריבית גבוהים לאחר מכן, הלווים יצטרכו למחזר מחדש - תהליך יקר לפעמים - כדי לנצל את הנמוכים יותר תעריפים. אם אתה מסוגל לקחת משכנתא כששיעורים נמוכים, עם זאת, כפי שהם היו במהלך המשבר הכלכלי COVID-19, יתכן שתתכוון למשך חיי ההלוואה שלך.

משכנתאות ל -10 שנים, 15 שנה, 20 שנה ו -30 שנה

למרות שמדובר בדרך כלל במשכנתא ל -30 שנה, אתה יכול לקבל משכנתא בהפרשי זמן שונים. מספר השנים קובע כמה זמן יש לך לשלם את המשכנתא שלך: המשכנתא האהובה ל -30 שנה נותנת לאנשים 30 שנה להחזיר את עלות הלוואת הבית שלהם בתוספת ריבית. לעומת זאת, משכנתא ל -10 שנים נותנת לאנשים רק 10 שנים לשלם את מלוא העלות של הלוואת המשכנתא שלהם, בריבית - אך הם נקיים מחובות לאחר עשור בלבד.

לכל תוספת יש יתרונות ושיטת קביעת ריביות משלה, אך בדרך כלל, אתה חוסך כסף בסך הכל עם הלוואות קצרות יותר. התשלומים החודשיים שלך יהיו גדולים בהרבה עם הלוואה ל -15 שנים, אך תשלם פחות בטווח הארוך, כי אתה משלם פחות ריבית - ואתה מפסיק לשלם הכל אחרי 15 שנה, כאשר ההלוואה משולמת ובבעלותך הבית שלך מלא. הלוואות קצרות יותר נוטות גם להיות בעלות ריביות נמוכות יותר, משום שמלווים רואים בתנאי הלוואה קצרים יותר השקעות מסוכנות יותר מאשר ארוכות יותר, ומאפשרים לבעלים לבנות. הון עצמי יותר מהר.

כל זה הגיוני כשאתה זוכר שריבית היא עלות הלוואת כסף: כאשר אתה לווה כסף ליותר זמן, תצטרך לשלם תוספת עבור אותה תקופה. כשאתה לווה כסף ממישהו וזה לא צריך להיות מוחזר במלואו במשך 30 שנה, אתה צריך לשלם עבור מותרות הזמן - והתשלום הנוסף הזה הוא בצורת ריבית.

לפני שאתה מנסה לחסוך כסף למשכנתא של 10 או 15 שנים, זכור שלהלוואות אלה יש תשלומים חודשיים גדולים יותר. בהלוואות ארוכות יותר יש תשלומים נמוכים יותר, מה שמאפשר לאנשים לקנות בתים גדולים יותר, נחמדים יותר או במיקום טוב יותר שיש להם יותר זמן לשלם עליהם. הם יכולים גם לחסוך כסף למטרות אחרות - חינוך, פרישה וכו '- או להשקיע אותו תוך שהם עדיין משלמים את חובם. בהלוואות קצרות יותר, אתה מסתכן בקבלת תשלום חודשי כה גבוה, עד שלא תוכל לחסוך כסף.

אמנם זה תמיד אפשרי לשלם את המשכנתא שלך מוקדם, חשוב לשקול מהו טווח ההלוואה המתאים ביותר לתוכניות הפיננסיות ארוכות הטווח שלך.

המקדמה היא סכום הכסף הראשוני שאתה משלם עבור הבית שלך. תשלום עבור בית אינו הכל באמצעות משכנתא: עליכם גם להשקיע מעט כסף מראש בכדי לרכוש את הנכס שלכם. באופן מסורתי המלווים מבקשים 20 אחוז מהעלות הכוללת של הבית: אם אתה מסתכל על בית בסך 200,000 דולר, זה אומר אתה זקוק לפחות 40,000 $ עבור מקדמה, בתוספת עלויות סגירה נלוות ודמי מראש מהקנייה תהליך.

חיסכון מספיק בכסף עבור המקדמה ההיא הוא חסם נפוץ לבעלות על הבית: גם אם לאנשים יש מספיק הכנסה כדי להרשות לעצמם תשלומי משכנתא חודשיים, חסכון כה רב יכול לקחת שנים. למרבה המזל, יש הלוואות שאינן דורשות מקדמה של 20 אחוז. הלוואות לא קונבנציונאליות, כמו הלוואות FHA או VA, מקבלות תשלומים נמוכים יותר על בסיס גורמים שונים, כולל הכנסה. ישנן גם תוכניות פרטיות וממשלתיות ברוב האזורים שיכולות לסייע בתשלומי מקדמה, עלויות סגירה וזמינות להנגשת הבעלות על בתים, אומר קאמינגס.

תשלומים נמוכים נשמעים נהדר, אך בדרך כלל הם מובילים לתשלומים חודשיים גבוהים יותר. חזרה לבית זה בסך 200,000 $: אם אתה משלם מקדמה בסך 40,000 $, אתה חייב רק 160,000 $ בתוספת ריבית. אם תשלם מקדמה קטנה יותר, תצטרך יותר כסף למשכנתא שלך לאורך אותו פרק זמן, כך שהתשלומים החודשיים שלך יהיו גדולים יותר. (קיימת גם אפשרות שתצטרך לשלם ביטוח משכנתא פרטי או ביטוח משכנתא, יוסבר להלן.) ככל שתשכיב יותר, אתה חייב פחות: תהיה לך הלוואה קטנה יותר שתחזיר לך. מקדמה נמוכה יותר עשויה להישמע כמו עסקה מתוקה, אך לפני שאתה הולך על זה, שקול כיצד זה ישפיע על התשלומים החודשיים שלך.

אם אתה רוצה לקנות בית, בדוק איזה סוג של מקדמה אתה עשוי להזדקק והתחל לחסוך. גם אם אתה מסוגל לשלם פחות מ -20 אחוז עבור המקדמה שלך, כסף נוסף בבנק לא יפגע בך.

ביטוח משכנתא פרטי וביטוח משכנתא מתווספים עמלות לתשלום המשכנתא החודשי שלך. בדרך כלל הם נדרשים כאשר קונה בית משלם מקדמה של פחות מ- 20 אחוז ממחיר הרכישה של הבית הם מגנים על המלווה, לא על בעל הבית, במקרה שבעל הבית כבר לא מסוגל לבצע תשלומים על המשכנתא שלהם לְהַלווֹת.

אם קונה דירה פוטנציאלי אינו מצליח למצוא את הכסף תמורת מקדמה של 20 אחוזים, המלווים עשויים לראות בהם לווה מסוכן. הם עדיין עשויים לאשר את הלוואת המשכנתא, אך במקרים רבים היא תגיע עם הדרישה שהלווה ישלם פרמיית ביטוח משכנתא. ביטוח משכנתא פרטי משויך להלוואות קונבנציונליות, עם שיעורים המשתנים לפי סכום המקדמה וציון האשראי. לדברי המונד, מדובר בדרך כלל בעלות שנתית נוספת של בין 0.3 ל 1.5 אחוז מהמשכנתא שלך, אם כי היא עשויה להשתנות.

מרבית ההלוואות הלא קונבנציונליות - במיוחד הלוואות FHA - דורשות ביטוח משכנתא. בעוד שהתנאים והשיעורים משתנים תלוי אם יש לך הלוואת FHA או הלוואת USDA, ביטוח משכנתא מגדיל את סכום ההלוואה ואת העלות הכוללת של ההלוואה שלך, על פי הלשכה להגנה פיננסית על הצרכן.

שקול ביטוח משכנתא פרטי וביטוח משכנתא החיסרון בתשלום מקדמה קטן יותר. בזמן שאתה חוסך כסף בהתחלה, התשלומים החודשיים שלך יהיו גדולים יותר מאשר היו מקבלים 20 אחוז מקדמה. ברוב המקרים, ביטוח משכנתא פרטי אינו נדרש עוד ברגע שיש לך 20 אחוז הון עצמי הביתה - לאחר ששילמת כ -20 אחוז ממחיר המכירה של הבית באמצעות המקדמה והחודש תשלומים. כדי לקבוע שיש לך 20 אחוז הון עצמי, סביר להניח שתצטרך למחזר מחדש כדי להסיר את המנדט ל- PMI.