אם אתה שוקל לקנות בית עם דמי HOA, שאל את השאלות הראשונות

לפני שתבצע מה שעבור אנשים רבים היא הרכישה הגדולה ביותר בחייהם, תרצה לשאול על רקע השיא של העלויות בגין HOA בקהילה פוטנציאלית. זו בקלות אחת השאלות הבסיסיות והחשובות ביותר שיש לשאול ביחס ל- HOA. התשובה יכולה לחולל שינוי דרמטי בהוצאות החודשיות שלך.

"זה יכול להיות דגל אדום אם ה- HOA העלה את חובותיו באופן עקבי בשנים האחרונות. זה יכול להיות שזה יכול לקרות לך כתושב שם, ואתה עלול להתמודד עם דמי מוגברות בכל שנה, "אומר אנדי טיילור, מנכ"ל אשראי קרמה בית. "מצד שני, אם עבר זמן מה ש- HOA העלה את דמיו, זה עשוי אומר שהם יכולים להגדיל את התשלומים בעתיד הקרוב."

אתה צריך להבין את לוח הזמנים, כמו גם מסגרת זמן ברורה למועד הבא מצפה להגדיל את התשלומים שוב, אז אתה לא נתפס על ידי תעריף חודשי גבוה בהרבה זמן לאחר מכן עוברים לגור.

גם זו אולי אחת השאלות התוצאתיות ביותר שאתה יכול לשאול. הנה הסיבה: חלק מדמי ה- HOA החודשיים שתשלמו מועברים בדרך כלל לקופת המילואים של העמותה כדי לכסות פרויקטים עתידיים לתיקון, החלפה או חירום של הקהילה.

ללא סכום כסף הולם בקרן זו, ייתכן ש- HOA לא יוכל לכסות צרכים עתידיים כאלה. וכאן נקודת המפתח, מחסור בכספי מילואים, או חשבון מילואים במימון חלקי או לא מספק בזמן רכישת בית חדש, הוא סימן לכך שדמי HOA עשויים לגדול. וגם

לִשְׁמוֹרגָדֵל עד שהעמותה תגיע ליעדי מימון המילואים שלה.

"שאל כמה הרזרבות ממומנות כרגע כאחוז מהתקציב הכולל של ה- HOA לתיקונים", מסביר רוג'ר קאמינגס, הריאלי מתווך שיא. "שאלה זו עוזרת להבין את יכולת הכושר הפיננסית של ה- HOA ועד כמה הם שומרים ומפקחים על התקציב שלהם."

אם התשובה היא פחות מ -30%, אלה לא חדשות טובות, אומר קאמינגס. מימון מילואים נוכחי של בין 30-60 אחוזים מהיעד של העמותה הוא תשובה מעט טובה יותר. אך באופן אידיאלי, אתה רוצה שהתשובה תהיה שחשבון העתודה של העמותה ממומן לפחות 60 אחוז, אם לא יותר.

"כל מה שפחות מ -60 אחוז יכול להיות שמשמעותה של הערכה מיוחדת לטווח קרוב או דמי חובה אם תיקון או החלפה של הקהילה הגדולה קרובים," מסביר קאמינגס.

רבים מ- HOA יבצעו מעת לעת לימודי מילואים, ומחקרים אלה מודיעים לאגודה בנוגע לטווח או לרמת קרנות המילואים המתאימות להם עורך הדין בן גוטליב, מייסד שותף של מבוסס אריזונה מקווין וגוטליב.

HOAs ניגשים למימון פרויקטים גדולים ושדרוגים באופן שונה, על בסיס גודלם, בגרותם ופילוסופייתם, אומרת קלייר הונסקר, מנכ"לית, אתר מימון אישי. תשאל את פלוסי.

"עד כמה הם מסתמכים על הערכות מיוחדות יכולה להיות השפעה רבה על הכספים שלך כחבר. HOA חדש יותר עשוי להסתמך בכבדות על הערכות מיוחדות לשיפורים מתוכננים ולתיקונים לא מתוכננים מכיוון שהם עדיין בונים את קרן המילואים בהדרגה מדמי HOA, "מסביר Hunsaker. "הם עשויים להסתמך על הערכות מיוחדות אם הם צופים מחזור ממוצע מהיר יותר ביחידות."

באופן אידיאלי, תרצה ש- HOA יגיד לך שהם לא מתכננים לבצע הערכות מיוחדות ושהם לא מסתמכים על גישה זו לצורכי מימון.

"שומות מיוחדות הן הוצאות נוספות שהוציא בעל הבית מחוץ לתשלום החודשי הרגיל שלו. בהתאם לפריט התיקון או החלפה, אלה יכולים לנוע בין כמה מאות לעשרות אלפי דולרים ", מסביר קאמינגס מריאלי. "לפעמים ה- HOA יכול להציע הלוואה או תשלומים לאורך זמן, אך אם זה לא ממומן היטב, זה בדרך כלל יבוא כתשלום חד פעמי מהכיס."

בסיכון למצות את השאלה הספציפית הזו, תרצה גם לשאול אם ל- HOA יש מסלול רשומה של הגדלת דמי HOA בסכום מסוים, או אם יש לו לוח זמנים של העלאות מתוכננות אתה יכול נוף. ידיעה זו תאפשר לך לתכנן את העלאות בצורה מדויקת יותר בתקציב הבית שלך ואולי אפילו לעזור לך לקבוע אם אתה יכול להרשות לעצמך לחיות בקהילה.

"בית הוא השקעה גדולה, ללא קשר למשך הזמן שאתה מתכנן להישאר שם, ולכן חשוב לדעת כמה אתה חייב ל- HOA בכל שנה", אומר ביילי קרסון, מומחה ביתי באנגי. "הידיעה בוודאות כי דמי ה- HOA יעלו ב -3% בכל שנה שונה מאוד מעלייתם הבלתי צפויה של 10%."

אם לעמותה יש היסטוריה של עליות משמעותיות ובלתי צפויות בתשלומים חודשיים, זה יכול להיות סימן לניהול לקוי.

"הידיעה באיזו תדירות ולמה מגדילים את התשלומים היא קריטית מבחינתך ובמחיר סביר של הבית כיום והלאה, אבל זה גם אומר על הבריאות הכלכלית של ה- HOA," מוסיף. בטסי רונאל, מתווך מצפן שממוקם במחוז ווסטצ'סטר, ניו יורק. "תרצה לדעת אם העמלות מוגדלות בקצב מוגדר ובמה נועדו העלאות? האם גובים את העמלות לפרויקט? והאם אנחנו מצביעים על דברים? אם לא, מי מקבל את ההחלטות הכספיות והאם הם מעורבים ב- HOA? האם הם חיים בקהילה או שהם צד חיצוני? "

שאלת שאלה זו היא רק מידוד בסיסי, אומר קווין טיילור מ- InSight.

"הייתי רוצה לדעת שהעלות החודשית של דמי ה- HOA שלי, המתוקננת לצילומים המרובעים של הנכס, עומדת בקנה אחד עם עם שכונות אחרות בעיר שלי ובניינים או קהילות אחרות באותו גודל וסוגי בניינים דומים ", מסביר טיילור. "אף אחד לא רוצה לשלם יותר מדי, ולדעת שכר הטרחה חלקי מדה מרובעת היא הדרך הטובה ביותר ליישב ולהתחיל להשוות את עלות ה - HOA."

לאחר שתדע את סכום דמי ה- HOA הפוטנציאליים ובאיזו תדירות הם עשויים לגדול, תרצה להבין על מה ספציפית משתמשים בכסף לשלם, כדי שתוכלו להחליט אם העלות באמת שווה את זה אתה.

למשל, האם דמי ה- HOA יכסה תחזוקה של בריכה קהילתית או מגרשי טניס? אם כן, האם אתה מוכן לשלם מה יכול להיות כמה מאות דולרים בחודש בתשלומים כאלה אם אין לך עניין אפס להשתמש בשירותים מסוג זה? אם התשובה היא לא, ייתכן שהכספים שלך יושקעו טוב יותר במקום אחר, כמו למשל בקהילה שאין לה דמי HOA, מה שיאפשר לך להשתמש בכסף הנוסף בכל חודש על דברים אחרים.

"אם ישנם אזורים משותפים העומדים לרשות התושבים, כגון בריכות, מכוני כושר, מגרשי טניס או פארקים, גלה מה האחריות של ה- HOA לשמור עליהם", אומר קרסון, מאנגי. "גלה אם הם אחראים להסרת שלג, לכריתת דשא, או לתחזוקת מדרכות וכבישים ברחבי הקהילה. לאחר שתדע מה מכסה את התשלומים שלך וכמה הם יכולים, תוכל לקבל החלטה מושכלת בשאלה האם הנכס הוא ההחלטה הכספית הנכונה עבורך ועבור משפחתך. "

זו שאלה שיכולה להתעלם מבעלי בתים פוטנציאליים שלא מצליחים להבין את משמעותה. אך ככל שיש ל- HOA יותר עלויות תפעול, כך תשלמו יותר בכל חודש ושנה.

"בדרך כלל, ככל שיש להם יותר אנשים בצוות, כך גובי ה- HOA שלך גבוהים יותר", מסביר אנדי טיילור מ- Credit Karma Home. "מספר האנשים בצוות תלוי בדרך כלל בדברים כמו מספר היחידות בנכס, או השירותים במקום, במיוחד אלה הזקוקים לתשומת לב מיוחדת, כמו בריכה, או אדריכלות נוף."

עד עכשיו, אם שאלתם את חלק מהשאלות או את כולן שכבר הותוו, עליכם לנהל טיפול טוב במה שעלויות הדיור העתידיות שלכם כרוכות ככל הנראה. אך יש שאלה נוספת שתרצה לשאול: האם ה- HOA מגביל את יכולתך להשכיר את הבית שלך. זה, כמובן, חשוב, אם אתה מתכנן לעבור בעתיד, אך לא רוצה למכור את הנכס.

"בחלק מה- HOA יש אחוז מוגבל של יחידות שניתן לשכור, בעוד שאחרים קובעים תקופת אכלוס חובה כמו שנה לפני שאפשרו הסבה להשכרה", אומר קאמינגס מ- Reali. "ברור שככל שפחות הגבלות זה יותר טוב."